Eine Altbauwohnung im Stuttgarter Westen, ein Haus an der Halbhöhe oder ein Reihenhaus in Plieningen: Wir sehen uns Ihre Immobilie an, bewerten sie und begleiten Verkauf oder Vermietung bis zum Abschluss.
Immobilienmakler Stuttgart – Ricotta
Ricotta Immobilien begleitet Eigentümer aus Stuttgart, die ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bewerten, verkaufen oder vermieten möchten. Gabriela und Massimiliano Ricotta führen das Unternehmen selbst und übernehmen jede Besichtigung persönlich.
Die Landeshauptstadt reicht vom Neckartal über den Talkessel bis auf die Fildern. Eine Etagenwohnung in Stuttgart-Ost, eine Villa am Killesberg und ein Reihenhaus in Möhringen sprechen verschiedene Käufer an und werden mit verschiedenen Vergleichsobjekten bewertet.
Dazu kommen Regeln, die es im Umland so nicht gibt: vier Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung, ein Zweckentfremdungsverbot für leerstehenden Wohnraum und ein qualifizierter Mietspiegel. Wer das vor der Vermarktung klärt, erspart sich Rückfragen mitten in der Verhandlung.
Unser Büro liegt in der Schelztorstraße in Esslingen, mit der S1 eine direkte Verbindung über Bad Cannstatt bis zum Hauptbahnhof. Stuttgarter Eigentümer betreuen wir von dort aus und kommen zur Besichtigung zu Ihnen.
Gabriela & Massimiliano Ricotta
Ihre Immobilienmakler für Stuttgart
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Teammitglieder
Vermittelte Immobilien 2025
Jahre Erfahrung
Ihre Immobilie verdient eine professionelle Einschätzung.
Makler für Stuttgart: unsere Leistungen für Eigentümer
Ob Kessel, Halbhöhe, Neckarvorort oder Filder: Die Lage grenzt die Vergleichsobjekte ein, danach zählen Baujahr, Zustand und Energiekennwerte. Unsere Bewertung mit Ortstermin erklären wir Ihnen Punkt für Punkt.
Vor dem Exposé prüfen wir, ob Ihre Adresse in einem Milieuschutzgebiet liegt oder die Wohnung leer steht. Danach übernehmen wir den Verkauf Ihrer Stuttgarter Immobilie bis zum Notar.
Beim Vermieten richten wir die Miete am qualifizierten Mietspiegel aus und wählen Mieter mit Ihnen aus. Eigene Wege gibt es für geerbte Immobilien und den Verkauf bei Scheidung.
Immobilien in Stuttgart
Wohnen mit Wohlfühlfaktor – Neuwertige 3-Zimmer-Wohnung mit Sonnenterrasse
Einzigartiges Luxus-Penthouse-Loft mit 3 Dachterrassen in Stuttgart-West
Viel Raum für neue Ideen – großzügiges Wohnen mit Dachterrasse und Panoramablick über die Weinberge
Charmantes Reiheneckhaus mit Garten in aufstrebender Lage im Stuttgarter Osten
Wunderschöne 2-Zimmer Wohnung mit TG-Stellplatz im Ortskern von Stuttgart-Hedelfingen
Welche Stuttgarter Objekte wir gerade vermarkten, sehen Sie in der Liste oben; sie wechselt laufend und ist manchmal leer. Weitere Angebote liegen rund um Esslingen und auf den Fildern. Wer eine bestimmte Lage sucht, hinterlegt ein Suchprofil für Stuttgart und wir melden uns, sobald ein passendes Objekt verfügbar ist.
Wohnen in Stuttgart – was die Stadt ausmacht
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Mehr InformationenLage und Charakter
Stuttgart ist Landeshauptstadt und Oberzentrum der Region. Die Innenstadt liegt im Talkessel, der sich nach Nordosten zum Neckar öffnet; ringsum steigen die Hänge zu Höhenzügen und im Süden zur Filderebene an. Fast die Hälfte des Stadtgebiets besteht aus Wald, Feldern, Weinbergen und Parks. Für Eigentümer bedeutet das: Hanglage, Aussicht und Zufahrt beeinflussen den Wert hier stärker als in einer Stadt auf ebenem Gelände, und Grundstücke im Kessel sind knapp.
Stadtbezirke und Lagen
Stuttgart gliedert sich in 23 Stadtbezirke. Fünf innere Bezirke – Mitte, Nord, Ost, Süd und West – liegen im Kessel, dort überwiegen Altbau und Geschosswohnungen. Die achtzehn äußeren reichen von Bad Cannstatt, Untertürkheim und Hedelfingen am Neckar bis Vaihingen, Möhringen, Plieningen und Birkach auf den Fildern. Dazwischen liegen die Halbhöhenlagen am Kesselrand, vom Killesberg bis Degerloch, für die die Stadt einen eigenen Rahmenplan führt. Für Ihre Bewertung zählt deshalb der Bezirk und die Höhenlage, nicht der Stadtdurchschnitt.
Verkehrsanbindung
Der Hauptbahnhof ist Knoten für Fern-, Regional- und S-Bahn-Verkehr; die Linien S1 bis S6, S60 und S62 erschließen die Region. Innerhalb der Stadt fährt die Stadtbahn, etwa die U12 von Dürrlewang über die Innenstadt bis ins Nordbahnhofviertel und zum Hallschlag. Am Stadtrand verlaufen die A 8 und die A 81 mit dem Zubringer A 831, innerstädtisch die B 10, B 14 und B 27. Für Ihren Verkauf zählt die nächste S-Bahn- oder Stadtbahnhaltestelle mehr als die Autobahn, weil viele Käufer ohne Zweitwagen planen.
Infrastruktur und Alltag
Das Klinikum Stuttgart mit dem Katharinenhospital in der Innenstadt und das Robert-Bosch-Krankenhaus decken die Krankenhausversorgung ab. Die Universität Stuttgart lehrt in der Stadtmitte und auf dem Campus Vaihingen, die Universität Hohenheim liegt in Plieningen. Bezirkszentren wie Bad Cannstatt, Vaihingen und Feuerbach haben eigene Einkaufsstraßen, Ärzte und Bürgerbüros. Für Eigentümer heißt das: Wohnungen in Campusnähe sprechen Studierende und Kapitalanleger an, Häuser in den Bezirkszentren eher Familien.
Nachbarorte und Fahrzeiten
Stuttgart grenzt an Fellbach, Kernen im Remstal, Esslingen am Neckar, Ostfildern, Neuhausen auf den Fildern, Filderstadt, Leinfelden-Echterdingen, Sindelfingen, Leonberg und weitere Gemeinden im Kreis Ludwigsburg. Die S1 verbindet Esslingen ohne Umstieg mit dem Hauptbahnhof und fährt weiter nach Böblingen, die S2 und S3 erreichen Fellbach, die U7 endet in Ostfildern-Nellingen. Für Verkäufer heißt das: Ihr Käuferkreis endet nicht an der Stadtgrenze, Interessenten vergleichen Ihre Wohnung oft mit Angeboten im Umland.
Neue Quartiere und Umbau
Im Neckarpark in Bad Cannstatt sind auf ehemaligen Güterbahnflächen neue Wohnquartiere mit Pflegeheim und Nahversorger geplant. In Zuffenhausen-Rot entsteht an der Böckinger Straße mit SWSG und Evangelischer Gesellschaft ein Quartier mit flexiblen Grundrissen für die Internationale Bauausstellung. Langfristig wird auf den Gleisflächen, die mit Stuttgart 21 frei werden, das Rosensteinquartier gebaut. Für Bestandseigentümer heißt das: Neubau setzt eine Vergleichsmarke, an der Käufer Zustand und Preis älterer Wohnungen messen.
Höhenlage. Kessel, Halbhöhe, Neckarvororte und Filder sind getrennte Teilmärkte; der Grundstücksmarktbericht unterscheidet zusätzlich gute, mittlere und einfache Wohnlagen.
Baujahr und Energie. Ein großer Teil der Stuttgarter Wohngebäude stammt aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass für energetisch nicht sanierte Objekte höhere Abschläge anfallen können.
Milieuschutz. In den Gebieten Nordbahnhof-, Mittnacht- und Rosensteinstraße, Friedhofstraße, Seelberg und Heslacher Tal brauchen Modernisierung, Umbau und die Umwandlung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung; zudem hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Das klären wir vor der ersten Anzeige.
Leerstand. Steht Wohnraum länger als ein halbes Jahr leer, greift das Zweckentfremdungsverbot der Stadt. Eine geerbte oder geräumte Wohnung sollte daher zügig verkauft oder vermietet werden.
Objektart. Eigentumswohnungen stellen die meisten Kauffälle, am häufigsten in Bad Cannstatt und im Stuttgarter Westen. Neubauwohnungen liegen preislich klar über dem Wiederverkauf.
Amtliche Daten. Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht erstellt der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, ein eigener Ausschuss der Stadt mit Geschäftsstelle beim Stadtmessungsamt. Die Bodenrichtwerte sind kostenfrei über BORIS-BW abrufbar.
Ein Bodenrichtwert sagt etwas über den Boden, nicht über Ihre Wohnung oder Ihr Haus – er ist Ausgangspunkt der Bewertung, nicht ihr Ergebnis.
„In Stuttgart hängen an einer Adresse oft mehr Regeln als im Umland: Satzungen, Teilungserklärungen, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Ob eine Altbauwohnung am Seelberg im Milieuschutzgebiet liegt oder ein Reihenhaus in Plieningen nur Grundbuch und Energieausweis braucht, bestimmt, welche Papiere ein Käufer sehen will. Deshalb ordnen wir die Unterlagen, bevor wir das Exposé schreiben.“ — Gabriela & Massimiliano Ricotta, Inhaber Ricotta Immobilien
Haus oder Wohnung: was in Stuttgart gefragter ist
Gemessen an der Zahl der Verkäufe ist die Eigentumswohnung in Stuttgart der größte Teilmarkt, beim Geldumsatz liegen die bebauten Grundstücke vorn. Die meisten Wohnungen wechseln in Bad Cannstatt und im Westen den Eigentümer, wo Altbau und Geschosswohnungsbau dicht stehen. Freistehende Einfamilienhäuser machen nur einen kleinen Teil der Wohngebäude aus und konzentrieren sich auf die Halbhöhe und die äußeren Bezirke wie Sillenbuch, Birkach oder Weilimdorf. Für Ihren Verkauf heißt das: Eine Wohnung trifft auf viele Interessenten und viele Vergleichsangebote, ein Haus auf weniger, aber gezielt suchende Käufer. Bei Wohnungen entscheiden Hausgeld, Rücklage und Protokolle der Eigentümerversammlung, beim Haus Grundstück, Zustand und Erweiterbarkeit.
Vermieten statt verkaufen: wann sich das in Stuttgart lohnt
Stuttgart ist eine Stadt der Mieter; nur ein kleinerer Teil der Wohnungen wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Wer vermietet, findet deshalb in der Regel Interessenten, arbeitet aber mit festen Grenzen: Für Neuvermietungen gilt derzeit die Mietpreisbremse, bei laufenden Verträgen eine abgesenkte Kappungsgrenze, und der qualifizierte Mietspiegel der Stadt ist der Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete. Lohnend ist das Vermieten vor allem, wenn Sie das Kapital nicht brauchen und Verwaltung übernehmen können. Steht die Wohnung dagegen leer, setzt das Zweckentfremdungsverbot eine Frist. In den Milieuschutzgebieten braucht die spätere Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen eine Genehmigung – auch das gehört in die Abwägung.
Ihre Ansprechpartner für Stuttgart
Gabriela und Massimiliano Ricotta sind Ihre festen Ansprechpartner für alle Stuttgarter Stadtbezirke. Unser Sitz ist Esslingen; nach Stuttgart kommen wir zu jeder Besichtigung zu Ihnen.
RICOTTA Immobilien GbR
Gabriela und Massimiliano Ricotta
Schelztorstr. 7, 73728 Esslingen
Telefon +49 151 68686060
info@ricotta-immobilien.de
Für Ihre erste Anfrage nutzen Sie gern das Kontaktformular.
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Mehr InformationenLassen Sie uns über Ihre Immobilie sprechen
Was Eigentümer aus Stuttgart uns oft fragen
Welche Leistungen bietet Ricotta Immobilien für Stuttgart?
Am Anfang steht eine kostenfreie Immobilienbewertung vor Ort, ob für eine Wohnung im Kessel oder ein Haus auf den Fildern. Darauf folgt der Verkauf von Wohnung, Haus oder Grundstück mit Unterlagen, Exposé und Verhandlung oder die Vermietung mit Mieterauswahl. Bei Nachlass oder Trennung unterstützen wir Sie über die Seite Erbengemeinschaft und Scheidung. Alles für Eigentümer aus den 23 Stadtbezirken ist auf unserer Seite Immobilienmakler Stuttgart gebündelt; wer dahintersteht, zeigt unsere Teamseite. Käufer sehen unsere aktuellen Kaufangebote oder hinterlegen einen Suchauftrag.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Stuttgart?
Die Dauer ergibt sich aus den Schritten: Besichtigung und Bewertung, Unterlagen von Grundbuch bis Energieausweis, Exposé, Besichtigungen, Finanzierungsprüfung der Käufer und Notartermin. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu. Liegt das Haus in einem Milieuschutzgebiet, prüft die Stadt nach dem Kaufvertrag ihr Vorkaufsrecht, was den Abschluss verzögern kann.
Ich habe eine Immobilie in Stuttgart geerbt – was nun?
Zuerst klären Sie mit Erbschein oder notariellem Testament, wer im Grundbuch eingetragen wird. Sind mehrere Erben beteiligt, entscheidet die Erbengemeinschaft gemeinsam über Verkauf, Vermietung oder Übernahme. In Stuttgart sollte eine geerbte Wohnung nicht lange leer stehen, weil sonst das Zweckentfremdungsverbot greift. Eine Bewertung vor Ort schafft die gemeinsame Grundlage, auf der Miterben entscheiden können.
Wie finden Sie Käufer aus der Region Stuttgart?
Wir sprechen zuerst Interessenten an, die bei uns einen Suchauftrag hinterlegt haben, und veröffentlichen danach ein Exposé mit Lage, Unterlagen und Grundriss. Als Käufer für Stuttgarter Objekte kommen Haushalte aus der Stadt selbst ebenso in Frage wie aus Esslingen, den Fildern oder dem Rems-Murr-Kreis, wenn der Arbeitsplatz in Stuttgart liegt. Besichtigungen führen wir persönlich und prüfen vorab die Finanzierung.
Woran erkenne ich einen guten Makler für Stuttgart?
Ein guter Makler unterscheidet Kessel, Halbhöhe und Filder, prüft vor der Vermarktung Milieuschutz und Leerstand und begründet seinen Preis mit Vergleichsobjekten und den Daten des Stuttgarter Gutachterausschusses. Fragen Sie nach einer schriftlichen Bewertung, danach, wer die Besichtigungen führt, und ob bei einer Wohnung Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung schon vor dem Exposé angefordert werden. Ricotta Immobilien ist ein eigentümergeführtes Unternehmen mit Sitz in Esslingen. Mit Gabriela und Massimiliano Ricotta haben Sie feste Ansprechpartner, die Ihre Immobilie persönlich ansehen, bevor sie über einen Preis sprechen.
Welche Stadtbezirke gehören zu Stuttgart?
Zu Stuttgart gehören die inneren Bezirke Mitte, Nord, Ost, Süd und West sowie Bad Cannstatt, Birkach, Botnang, Degerloch, Feuerbach, Hedelfingen, Möhringen, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Plieningen, Sillenbuch, Stammheim, Untertürkheim, Vaihingen, Wangen, Weilimdorf und Zuffenhausen. Wir betreuen alle 23 Bezirke. Jenseits der Stadtgrenze haben wir eigene Seiten für Immobilienmakler Fellbach, Immobilienmakler Esslingen mit unserem Büro und Immobilienmakler Ostfildern, alle drei direkt angrenzend, außerdem für Immobilienmakler Sindelfingen und das südlich anschließende Immobilienmakler Böblingen.