Haus, Wohnung oder Grundstück in Fellbach, Schmiden oder Oeffingen verkaufen oder vermieten? Wir bewerten Ihre Immobilie persönlich und begleiten Sie bis zum Notartermin.
Immobilienmakler Fellbach – Ricotta
Ricotta Immobilien begleitet Eigentümer aus Fellbach beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Bewertung von Haus, Wohnung und Grundstück – eigentümergeführt und persönlich.
Fellbach besteht aus der Kernstadt und den Stadtteilen Schmiden und Oeffingen. Die drei Teile unterscheiden sich in Baubestand, Anbindung und Käuferkreis. Wer seine Immobilie einordnen will, braucht deshalb die Mikrolage, nicht den Stadtdurchschnitt.
Fellbach grenzt unmittelbar an Stuttgart, und nach Angaben der Stadt kommen mehr Menschen zur Arbeit nach Fellbach, als hinauspendeln. Für Eigentümer heißt das: Interessenten kommen aus Stuttgart ebenso wie aus Fellbach selbst.
Fellbach gehört zu den Orten, die wir von unserem Büro in Esslingen aus betreuen. Einen Überblick über alle Orte gibt unsere Seite Immobilienmakler im Remstal.
Am Anfang steht eine Wertermittlung – kostenfrei und unverbindlich, mit persönlicher Besichtigung.
Gabriela & Massimiliano Ricotta
Ihre Immobilienmakler für Fellbach
5 Sterne Bewertungen bei Google
Millionen Social-Media-Views pro Monat
Follower
Teammitglieder
Vermittelte Immobilien 2025
Jahre Erfahrung
Ihre Immobilie verdient eine professionelle Einschätzung.
Makler für Fellbach: Verkauf, Vermietung, Bewertung
Am Anfang steht die Frage, was Ihre Immobilie in Fellbach am Markt wert ist. Wir nehmen Lage, Zuschnitt, Zustand und Ausstattung auf und vergleichen mit tatsächlich gehandelten Objekten. Das Ergebnis ist eine begründete Spanne, keine einzelne Zahl.
Steht die Entscheidung, begleiten wir den Verkauf als Prozess: Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Besichtigungen bündeln wir nach Stadtteil, weil Interessenten die Wege zwischen Kernstadt, Schmiden und Oeffingen oft unterschätzen.
Wer vermieten statt verkaufen möchte, bekommt denselben Ablauf mit anderem Ziel: Mietpreis, Bewerberauswahl, Vertrag und Übergabe. Für eine geerbte Immobilie und den Verkauf bei Trennung gelten eigene Reihenfolgen, die wir gesondert begleiten.
Immobilien in Fellbach
Wohnen mit Stil und Komfort – großzügige 4-Zimmer-Wohnung im Herzen von Fellbach
Das Angebot in Fellbach wechselt, oft ist im Stadtgebiet gerade kein Objekt frei. Dann lohnt der Blick auf unser gesamtes Angebot im Rems-Murr-Kreis und in der Region Stuttgart. Wer nichts Passendes findet, hinterlegt einen Suchauftrag und wird informiert.
Fellbach: Lage, Stadtteile und Infrastruktur
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Google Maps. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenLage und Charakter
Fellbach grenzt unmittelbar an Stuttgart und ist mit knapp 47.000 Einwohnern nach Waiblingen die zweitgrößte Stadt im Rems-Murr-Kreis. Im Süden steigt das Stadtgebiet zum Kappelberg an, an dessen Hängen rund 180 Hektar Reben stehen; nach Norden geht es in die Hochfläche des Schmidener Felds über. Für Eigentümer ist dieser Höhenunterschied ein zentraler Lagefaktor: Hanglage am Kappelberg und Flachlage im Schmidener Feld sprechen unterschiedliche Käufer an.
Stadtteile und Lagen
Fellbach besteht aus drei Teilen. Die Kernstadt trägt mit Bahnhof, Schwabenlandhalle und dem alten Ortskern um die Lutherkirche die Innenstadtfunktion. Schmiden nördlich davon ist von Ein- und Zweifamilienhausgebieten und dem Park der Lehmgrube geprägt. Oeffingen hat einen dörflichen Ortskern; für die Ortsmitte hat der Gemeinderat einen städtebaulichen Rahmenplan beschlossen. Dazu kommen die Wohnplätze Lindle und Tennhof. Wer eine Immobilie einordnen will, nennt zuerst den Stadtteil – die drei Lagen bewegen sich nicht im Gleichschritt.
Verkehrsanbindung
Am Bahnhof Fellbach halten die S-Bahn-Linien S2 und S3; die Stadtbahnlinien U1 und U16 verbinden Fellbach mit dem Stuttgarter Netz und enden an der Lutherkirche. Im Straßennetz führen B14 und B29 durch den Kappelbergtunnel, dazu kommt der Fellbacher Stadttunnel. Schmiden und Oeffingen haben weder S-Bahn- noch Stadtbahnhalt, dort trägt der Bus. Für den Verkauf heißt das: Die Nähe zu Bahnhof oder Stadtbahn erreicht andere Interessenten als Lagen im Schmidener Feld, wo der zweite Stellplatz schwerer wiegt.
Infrastruktur und Alltag
Weiterführende Schulen sind das Friedrich-Schiller-Gymnasium, das Gustav-Stresemann-Gymnasium, die Auberlen-Realschule und die Hermann-Hesse-Realschule in Schmiden. Dazu kommen sieben Grundschulen: Albert-Schweitzer-, Silcher-, Zeppelin-, Maickler-, Anne-Frank-, Schiller- und Wichernschule. Veranstaltungen bündelt die Schwabenlandhalle. Für den Verkauf ist die Schulzuordnung der konkreten Adresse ein Argument, das in Exposés selten steht – bei Familien entscheidet sie oft über die zweite Besichtigung.
Bebauung und Baujahresschwerpunkt
Die drei Stadtteile tragen unterschiedliche Bestände. Im alten Ortskern um die Lutherkirche stehen ältere Gebäude, teils in Fachwerk. Um die Innenstadt liegt Geschosswohnungsbau, in Schmiden und Oeffingen überwiegen Ein- und Zweifamilienhausgebiete. Die Folge für den Verkauf ist jeweils eine andere: Bei denkmalgeschützter Substanz entscheidet der Nachweis zulässiger Maßnahmen, beim Geschossbau der Energieausweis, bei den Häusern in Schmiden und Oeffingen der Grundstückszuschnitt.
Ortsentwicklung und Neubauprojekte
Die Stadt führt mehrere Wohnbauprojekte: In der Eppingerstraße sind 30 bis 40 Miet- und Eigentumswohnungen geplant, auf dem ehemaligen Postareal rund 74 Wohnungen mit Gewerbe; das Postgebäude bleibt erhalten und wird aufgestockt. Am Areal Kühegärten-Apfelweg sind rund 85 Wohneinheiten in Reihen-, Doppel- und Stadthäusern vorgesehen. Dazu kommen Weimer-Quartier, altes Freibad und Kleinfeld III. Für Eigentümer heißt das: Neubau kommt in Schüben und konkurriert dann mit Bestandsobjekten derselben Preisklasse.
Lage im Kreis. Fellbach gehört beim Hauspreis zur Spitzengruppe im Rems-Murr-Kreis; teurer ist nach Auswertungen der Lokalpresse nur Korb. Stuttgart-nahe Städte wie Fellbach und Waiblingen liegen laut Wohnmarktbericht der Kreissparkasse Waiblingen deutlich über ländlicheren Gemeinden.
Stadtteil und Anbindung. Kernstadt, Schmiden, Oeffingen und die Hanglagen am Kappelberg sind eigene Teilmärkte. Die Entfernung zum Bahnhof oder zur Stadtbahn verschiebt den Interessentenkreis; in Schmiden und Oeffingen zählen Stellplatz und Grundstückszuschnitt, weil dort der Bus den Alltag trägt.
Baujahr und Energiekennwert. Käufer prüfen die Energieeffizienz kritisch, weil Heizungstausch und Dämmung hohe Kosten verursachen können. Bei Nachkriegsbauten und älteren Häusern bestimmt der Energieausweis, welche Fragen in der Besichtigung kommen.
Sanierungs- und Erhaltungsgebiete. In den Sanierungsgebieten „Vordere Straße“ und „Gewerbegebiet Fellbach West“ gilt der Genehmigungsvorbehalt nach § 144 Baugesetzbuch, auch für den Kaufvertrag. Für die Ortsmitte Oeffingen gilt eine Erhaltungssatzung. Wir klären beides vor der Vermarktung.
Amtliche Daten. Die Bodenrichtwerte für Fellbach veröffentlicht der Gutachterausschuss Unteres Remstal, zuständig für Fellbach, Weinstadt und Kernen im Remstal, kostenfrei abrufbar über BORIS-BW. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses – für ein konkretes Objekt ist er Ausgangspunkt, nicht Ergebnis.
„Fellbach grenzt an Stuttgart, und doch fragen Käufer hier anders als dort. Ein Haus im alten Ortskern um die Lutherkirche wirft andere Fragen zu Plänen und Genehmigungen auf als ein Einfamilienhaus in Schmiden oder Oeffingen. Deshalb ordnen wir zuerst die Unterlagen und sprechen erst danach über einen Preis.“ — Gabriela & Massimiliano Ricotta, Inhaber Ricotta Immobilien
Verkauf in Fellbach vorbereiten: Unterlagen und Reihenfolge
Die Unterlagen entscheiden über das Tempo, nicht über den Preis – aber ein Verkauf, der auf fehlende Papiere wartet, verliert Interessenten. Für Fellbach empfiehlt sich diese Reihenfolge: zuerst Grundbuchauszug und Flurstücksnummer, dann bei der Stadt klären, welcher Bebauungsplan gilt und ob die Adresse in einem Sanierungsgebiet oder im Bereich der Erhaltungssatzung Oeffingen liegt. Für Häuser im alten Ortskern kommt die Frage nach der Denkmaleigenschaft dazu. Den Bodenrichtwert finden Sie auf der Bodenrichtwert-Seite der Stadt Fellbach oder über BORIS-BW. Erst danach lohnt der Energieausweis, weil sein Kennwert die Fragen der Besichtigung vorgibt. Wer diese Schritte vor der ersten Anzeige erledigt, verhandelt aus einer anderen Position.
Worauf Käufer in Fellbach achten – und was das für Ihren Verkauf bedeutet
Käufer in Fellbach vergleichen genau, denn die Stadt gehört zu den teureren Adressen im Rems-Murr-Kreis. Sie fragen früh nach Stadtteil und Anbindung: Bahnhof und Stadtbahn liegen in der Kernstadt, Schmiden und Oeffingen erreicht man mit Bus oder Auto. Sie fragen nach der Stellplatzsituation, gerade im alten Ortskern. Und sie prüfen die Energieeffizienz kritisch, bevor sie über den Preis sprechen – das beschreibt auch der Wohnmarktbericht der Kreissparkasse Waiblingen. Für Ihren Verkauf folgt daraus dreierlei: Nennen Sie Anbindung und Wege offen, klären Sie die Stellplatzfrage schriftlich, bevor sie mündlich gestellt wird, und halten Sie den Energieausweis bei der ersten Besichtigung bereit.
Wissenswertes rund um Immobilien
In unserem Blog finden Sie hilfreiche Beiträge, Marktinformationen und Tipps zu Immobilien, Wohnen, Verkaufen und Vermieten.
Ihre Ansprechpartner für Fellbach
Für Fellbach sind Gabriela und Massimiliano Ricotta Ihre festen Ansprechpartner. Unser Büro liegt in Esslingen; die Kernstadt, Schmiden und Oeffingen betreuen wir von dort aus, Besichtigungen und Termine vor Ort vereinbaren wir nach Absprache. Ergänzend sind wir in den Nachbarorten Waiblingen, Kernen im Remstal, Remseck am Neckar und Stuttgart tätig.
RICOTTA Immobilien GbR · Gabriela und Massimiliano Ricotta · Schelztorstr. 7, 73728 Esslingen · +49 151 68686060 · info@ricotta-immobilien.de
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Google Maps. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenLassen Sie uns über Ihre Immobilie sprechen
Diese Fragen werden uns als Immobilienmakler für Fellbach häufig gestellt
Welche Leistungen bietet Ricotta Immobilien für Fellbach an?
Als Immobilienmakler Fellbach beginnen wir mit Eigentümern bei der kostenfreien Immobilienbewertung, aus der sich die Preisstrategie ableitet. Darauf folgt der Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück bis zum Notartermin oder die Vermietung mit Mietpreisfindung und Bewerberauswahl. Für eine Immobilie in der Erbengemeinschaft und für Immobilien in der Scheidung gelten eigene Abläufe, die wir gesondert begleiten. Kaufinteressenten finden alle verfügbaren Objekte im Immobilienangebot und können ein Suchprofil hinterlegen. Am Anfang steht immer eine persönliche Besichtigung, ob in der Kernstadt, in Schmiden oder in Oeffingen.
Welche Lagen in Fellbach sind besonders gefragt?
Gefragt ist in Fellbach nicht „die Stadt“, sondern eine bestimmte Lage. Die Hanglagen am Kappelberg verbinden Aussicht und Weinbergumfeld, die Kernstadt bietet Bahnhof, Stadtbahn und kurze Wege. Schmiden und Oeffingen bieten mehr Grundstück, dafür längere Wege ohne Schienenanschluss. Welche Lage den höheren Wert trägt, hängt vom Objekttyp ab: Ein Reihenhaus profitiert anders von Innenstadtnähe als ein freistehendes Haus.
Wie läuft die Immobilienbewertung in Fellbach ab?
In drei Schritten. Zuerst nehmen wir Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Energiekennwert auf. Dann ordnen wir das Objekt in seine Mikrolage ein und ziehen die amtlichen Daten heran: Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Unteres Remstal. Zum Schluss besichtigen wir. Das Ergebnis ist eine begründete Spanne, keine einzelne Zahl.
Wie finden Sie Käufer aus der Region Fellbach?
Über drei Wege. Erstens über vorgemerkte Interessenten mit hinterlegtem Suchprofil, die wir bei passenden Objekten vor der Veröffentlichung informieren. Zweitens über Portale und unsere Website, wo das Objekt für die überregionale Suche sichtbar wird. Drittens über das Umfeld: Käufer, die schon in Fellbach, Schmiden oder Oeffingen wohnen oder arbeiten, suchen oft im gewohnten Umfeld.
Was zeichnet einen guten Immobilienmakler für Fellbach aus?
Drei Dinge sind überprüfbar. Erstens die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung – ohne sie darf niemand gewerblich vermitteln. Zweitens, ob die Bewertung auf tatsächlich gehandelten Vergleichswerten und amtlichen Daten beruht oder auf Angebotspreisen aus Portalen. Drittens, ob der Makler die Mikrolage kennt und benennen kann, statt mit Stadtdurchschnitten zu arbeiten. RICOTTA Immobilien ist die von Gabriela und Massimiliano Ricotta geführte Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Sitz in Esslingen am Neckar; die Erlaubnis nach § 34c GewO wurde durch die Stadt Esslingen erteilt.
In welchen Ortsteilen rund um Fellbach sind Sie tätig?
Wir betreuen das gesamte Stadtgebiet von Fellbach, von der Kernstadt bis zu den nördlichen Stadtteilen und Wohnplätzen. Die Kernstadt ist der innenstädtische Teil mit Bahnhof und Stadtbahn. Schmiden prägen Ein- und Zweifamilienhausgebiete, Oeffingen ein dörflicher Ortskern mit Erhaltungssatzung. Dazu kommen die Wohnplätze Lindle und Tennhof. Die Postleitzahlen lauten 70734 für die Kernstadt und 70736 für Schmiden und Oeffingen, die Vorwahl ist 0711. Angrenzend sind wir in Waiblingen, Kernen im Remstal und Remseck am Neckar tätig, außerdem als Makler für Stuttgart.